POURQUOI CHOISIR UNE AGENCE FNAIM POUR ACHETER UN APPARTEMENT OU UNE VILLA SUR LA COTE D’AZUR

Posted on 28 septembre 2009 by fred 
Filed under News · Tagged:

Ethique

Toujours proactive pour faire avancer la profession, la FNAIM s’est dotée d’un Code d’Ethique et de Déontologie qui engage chaque membre adhérent. Le Code repose sur l’affirmation du professionnalisme des membres de la FNAIM et leur capacité d’en apporter la preuve aux clients en leur fournissant des repères concrets. Tous les professionnels de l’immobilier, adhérant à la FNAIM, y sont tenus de plein droit ; l’objectif étant de sécuriser les clients et de favoriser l’instauration d’une relation plus confiante, positive et durable. Un Comité d’Ethique et de Déontologie a été créé au sein de la FNAIM. Il est chargé de veiller à la bonne application du Code et de son respect par les adhérents et leurs collaborateurs. En cas de manquement, l’adhérent est passible de sanctions disciplinaires (avertissement, blâme ou radiation). Enfin, un Département Qualité a été créé au sein de la Fédération pour traiter directement les différends que vous pourriez rencontrer avec un adhérent FNAIM. Adressez-vous directement par mail auprès du Département Qualité (qualité@fnaim.fr) ou auprès de la Chambre Syndicale FNAIM de votre département.

Quelques extraits du Code d’Ethique et de Déontologie de la FNAIM :

  • Principes généraux :Les professionnels adhérant à la FNAIM ont la conviction que la légitimité de leur présence sur le marché et la confiance que leur manifestent leurs clients reposent sur le nécessaire respect de règles éthiques et déontologiques, donnant aux clients des garanties de services et de moralité élevées. [...] Il réaffirme, à juste titre, le respect du principe de non-discrimination.
  • Conformité à la loi et à la règlementation :Le professionnel adhérent exerce sa profession dans le strict respect des lois, décrets et textes réglementaires en vigueur et du règlement intérieur de la FNAIM ainsi que des règles du Code d’Ethique et de Déontologie. Il se tient constamment informé des dernières dispositions législatives et règlementaires, susceptibles d’intéresser ses domaines d’activité.
  • L’exigence de compétence et de formationLes professionnels adhérant à la FNAIM et leurs collaborateurs justifient d’une formation professionnelle au moins égale aux seules obligations légales.
  • La transparence dans l’affichage des services proposésDans le respect des obligations légales, chaque agence FNAIM donne au public une information fidèle, complète et valorisante de ses activités professionnelles, des services qu’elle propose, y compris les services rendus à titre complémentaire, des montants et des modes de calcul des rémunérations payées par les clients, de ses compétences et de ses qualifications professionnelles.
  • Responsabilité civile professionnelle et garantie financièreLe professionnel adhérant à la FNAIM dispose d’une assurance en responsabilité civile professionnelle garantissant une protection optimale du consommateur. Il fait régulièrement l’objet d’audits effectués par son organisme de garantie.
  • Des rémunérations clairement prévuesQuelle que soit la nature de son intervention, le professionnel adhérant à la FNAIM ne perçoit aucune rémunération en l’absence de mandat ou de document contractuel, préalable et écrit, stipulant les conditions de sa mission et de la rémunération associée.
Toute l’équipe d’IMMOBILIERE PELOU est à votre service pour répondre parfaitement à vos attentes et sera ravi de vous accueillir dans ses locaux sur le Port de Marina Baie des Anges à VILLENEUVE LOUBET. IMMOBILIERE PELOU : Vente appartement villa- Location appartement villa- Gestion appartement villa- Location saisonnière appartement villa- expertise immobilière appartement villa- Côte d’Azur appartement villa- Antibes appartement villa- Biot appartement villa- Villeneuve Loubet appartement villa- Cagnes sur Mer appartement villa- La Colle sur Loup appartement villa- St Paul de Vence appartement villa- Vence appartement villa - St Laurent du Var appartement villa- Nice appartement villa .

ACTUALITES JURIQUES-IMMOBILIER-LBVS AVOCATS OCTOBRE 2009

Posted on 28 septembre 2009 by fred 
Filed under News · Tagged:

Baux d’habitation : (non) protection du locataire âgé

Un arrêt de la Cour de cassation du 16 septembre 2009, n°08-13701, confirme la position adoptée dans un précédent arrêt du 29 avril 2009 (notre lettre n° 50 ci-dessous). Dans ce nouvel arrêt, sur les dix-neuf membres de l’indivision bailleresse, seuls huit d’entre eux avaient atteint l’âge de soixante ans à la date d’échéance du contrat. Pouvaient-ils alors donner congé et se soustraire à l’obligation de relogement des locataires âgés présentant des ressources inférieures à 1,5 x le SMIC ? La Cour confirme sa position et accepte qu’un seul membre de l’indivision (qu’elle soit successorale ou matrimoniale) présente les conditions alternatives permettant de faire échec à la protection du locataire âgé.

Un second arrêt du même jour, n°08-15589, censure cependant la cour d’appel de Grenoble qui pour refuser la protection au locataire âgé avait tenu compte, au-delà de la somme perçue par le locataire au titre de ses pensions et retraite, de ses revenus de capitaux de valeurs mobilières, de ses revenus soumis au prélèvement libératoire et surtout du produit de la vente de biens immobiliers pour 215 000 €, somme dont le locataire ne justifiait pas le remploi. La Cour considère que le montant des ressources annuelles (inf. à 1,5 x le SMIC) ne doit prendre en compte que les revenus récurrents.

Copropriété : Développement durable et parties privatives

Dans une réponse ministérielle publiée au J.O du 8 septembre 2009, la secrétaire d’Etat chargée de l’écologie confirme la tendance qui consisterait à permettre au syndicat des copropriétaires d’entreprendre des travaux sur les parties privatives des lots, dans l’intérêt commun du SDC (notre lettre n°50 ci-dessous).

« Afin d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants soumis au statut de la copropriété et de faciliter la réalisation de travaux poursuivant cet objectif, le projet de loi portant engagement national pour l’environnement, déposé au sénat, prévoit dans son article 3 de modifier l’article 25 g de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sous réserve de son adoption, cette modification permettra, au sein des syndicats de copropriétaires disposant d’une installation collective de chauffage et lors de l’assemblée générale, de voter à la majorité prévue à l’article 25 de la loi de 1965 des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre comprenant non seulement des travaux sur les parties communes et les éléments d’équipement communs, mais aussi des travaux d’intérêt commun réalisés sur les parties privatives des copropriétaires et aux frais de ces derniers. Cette disposition concerne notamment les fenêtres, qui restent des parties privatives de chaque lot et qui peuvent bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants, sous réserve de respecter les conditions fixées par les textes en vigueur ».

Transaction : Erreur sur le diagnostic amiante

Dans un arrêt du 23 septembre 2009, n° 08-13373, la Cour de cassation confirme que la législation relative à la protection contre les risques liés à l’amiante dans les immeubles bâtis n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel (pour s’exonérer de la garantie des vices cachés). Il n’existe pas en la matière d’engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante. Dans cette affaire, après avoir acquis l’immeuble, les nouveaux propriétaires qui envisageaient d’effectuer d’importants travaux, ont fait réaliser un nouveau diagnostic amiante, lequel a révélé la présence de matériaux contenant de l’amiante.

Estimant que les vendeurs avaient failli à leur obligation d’information et de sécurité en assurant à deux reprises que l’immeuble était exempt d’amiante, les nouveaux propriétaires les assignent en justice, afin d’obtenir le paiement de diverses sommes, dont les frais de désamiantage et de reconstruction. La cour d’appel de Paris accueille leur action, la Cour de cassation la rejette et censure la cour de Paris au visa de l’article 1134 du Code civil.

Transaction : Hausse de la fiscalité des plus-values immobilières

Le gouvernement envisage de réformer la taxation des plus-values immobilières. La cession de la résidence principale ne serait apparemment pas touchée. Pour les autres immeubles, les vendeurs pourraient payer des prélèvements sociaux lorsqu’ils revendent après plus de quinze de détention, ce qui n’est pas le cas actuellement. Ces discussions devraient avoir lieu avant la fin de l’année à l’occasion du projet de loi de financement de la sécurité sociale.

Transaction : Augmentation des droits de mutation

Les communes subissent dans leurs budgets la baisse des prix de l’immobilier et la baisse du volume des transactions. Une réponse ministérielle publiée également au J.O du 8 septembre 2009 confirme qu’il n’y aura pas de hausse des droits de mutation.

« Une augmentation de cette taxe, afin de permettre aux communes d’amortir la décroissance des mutations immobilières, n’est actuellement pas envisagée. Face à la situation actuelle du marché immobilier, il ne semble pas opportun d’augmenter la fiscalité sur les mutations immobilières en raison du coût supplémentaire qui en résulterait pour les ménages. Par ailleurs, une telle mesure serait source d’insécurité pour les ménages qui envisagent d’acquérir leur logement et qui pourraient craindre que le coût d’acquisition, qu’ils ont intégré dans leur projet, soit majoré au-delà de leurs capacités financières ».

Social : Congé pour enfant malade

Tout salarié, père ou mère d’un enfant de moins de 16 ans, dont il assume la garde effective, dispose au minimum de 3 jours d’absence autorisés par an non rémunérés pour s’occuper de son enfant malade. Le salarié doit toutefois présenter un justificatif médical. La convention collective applicable peut prévoir des conditions plus favorables pour le salarié, par exemple le versement du salaire pendant le congé pour enfant malade ou bien l’octroi de jours de congés supplémentaires. Il convient de vous y reporter.

(www.lbvs-avocats.fr)

IMMOBILIERE PELOU : Vente appartement villa- Location appartement villa- Gestion appartement villa- Location saisonnière appartement villa- expertise immobilière appartement villa- Côte d’Azur appartement villa- Antibes appartement villa- Biot appartement villa- Villeneuve Loubet appartement villa- Cagnes sur Mer appartement villa- La Colle sur Loup appartement villa- St Paul de Vence appartement villa- Vence appartement villa - St Laurent du Var appartement villa- Nice appartement villa .

ACTUALITES JURIDIQUES LVBS SEPTEMBRE 2009

Posted on 7 septembre 2009 by fred 
Filed under News · Tagged:

ACTU LBVS AVOCATS n° 48 : Actualité juridique et immobilière

Baux d’habitation : Evolution de la notion d’abandon de domicile confirmée

Dans notre lettre n° 18 de la fin de l’année 2008, nous vous faisions part de l’évolution jurisprudentielle de la notion d’abandon de domicile dans le cadre de la loi de 89. Abandon de domicile dont on sait qu’il permet la poursuite du bail au profit de l’occupant resté dans les lieux (principalement le conjoint, les ascendants et descendants) en vertu de l’article 14. La jurisprudence nous enseignait que seul un départ brusque et imprévisible du locataire caractérisait un abandon de domicile permettant cette continuation. Puis un arrêt du 26 novembre 2008, introduisait deux nouveaux critères cumulatifs susceptibles de caractériser l’abandon du domicile : le caractère définitif du départ et le fait qu’il soit imposé au parent qui reste dans le logement. Dans un arrêt cette fois du 3 juillet 2008, n° 08-16992, la Cour de cassation reprend ces critères pour considérer que le bail s’est poursuivi au profit de la fille restée dans les lieux (alors qu’après s’être fâchées, la mère avait seulement quitté le logement sans laisser d’adresse). La Haute cour semble donc vouloir étendre largement cette notion d’abandon.

Bail commercial : le défaut d’assurance même non régularisable peut justifier la résiliation du bail

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2009, n°08-16761, accepte d’ordonner la résiliation d’un bail pour défaut d’assurance continue. Le preneur n’avait pas assuré les locaux de manière régulière pendant toute la durée du bail alors qu’aux termes de celui-ci il s’engageait à assurer les locaux loués. Le bailleur lui avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire afin qu’il justifie d’une police d’assurance maintenue sans interruption. Ce dernier justifiait bien de périodes d’assurance, mais pas de manière continue.

Copropriété : Défaut de mise en conformité des règlements de copropriété

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 avril 2009, n° 08-18782, est l’occasion de rappeler que la mise en conformité des règlements de copropriété prévue par l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 (et pérennisée par la loi MOLLE) ne peut donner lieu à tout et n’importe quoi et certainement pas à une refonte totale de ces documents contractuels, à la seule majorité de l’article 24. En effet, la cour d’appel confirme les premiers juges qui avaient annulé une décision d’AG adoptant la mise en conformité du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24, alors que les décisions prises allaient bien au-delà de la simple mise en conformité et nécessitaient le recours à l’article 26 (modification des charges, entretien de l’immeuble, etc).

Blanchiment : Un nouveau décret fixe les critères liés à l’obligation de vigilance

Le décret n° 2009-874 du 16 juillet 2009 pris pour application de l’article L. 561-15-II du code monétaire et financier est enfin paru (cf. notre lettre n°23 sur l’ordonnance du 30 janvier 2009). L’article L561-15 du code monétaire et financier, créé par cette ordonnance, prévoit une obligation de déclaration des sommes ou opérations dont les professionnels savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une fraude fiscale, lorsqu’il y a présence d’au moins un critère défini par décret. Ce décret le voici donc, il vise naturellement les agents immobiliers, et fixe 16 critères qui doivent susciter la vigilance du professionnel immobilier. Décret à lire donc !

Transaction : Modification substantielle de l’objet de la vente

Le TGI de Strasbourg dans un jugement du 3 juin 2008, rappelle qu’une modification substantielle de l’avant-contrat de vente (sur le prix de vente, sur l’immeuble, etc.)  nécessite une nouvelle purge du délai de rétractation (L.271-1 du CCH) afin d’assurer l’efficacité de l’acte définitif. En l’espèce, l’acquéreur non professionnel avait par la suite renoncé à l’obtention d’un prêt immobilier. Les juges considèrent qu’il aurait donc fallu lui notifier à nouveau ce délai de rétractation de 7 jours.

Augmentation annuelle des loyers de la loi de 48 : Le décret est paru

Le décret annuel revalorisant les prix au m² des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 est paru au J.O du 3 septembre 2009. Les loyers des locations catégories IIIA, IIIB, IIA, IIB et IIC restant soumises aux dispositions de la loi de septembre 1948 et n’atteignant pas la valeur locative, peuvent à nouveau être augmentés à compter du 1er juillet 2009 (la loi MOLLE [art. 121] prévoyant en effet le caractère rétroactif, au 1er juillet, de cette révision).

Les loyers des locaux de la catégorie IV sont exclus de cette majoration légale.

Cette augmentation est fixée à :

-         4 % dans l’agglomération parisienne ;

-         2 % hors agglomération parisienne ;

-         3 % pour les loyers forfaitaire.

BPCE : Rouge et bleu = Violet

BPCE, voici le nouvel organe central des Banques Populaires et des Caisses d’Epargne www.bpce.fr

Le pôle immobilier, comprenant les filiales liées à l’activité immobilière des deux groupes : le Crédit foncier, une participation dans Nexity (qui contrôle entre autres Lamy-Gestrim et les réseaux Century 21 France et Guy Hocquet), GCE Habitat, Foncia, Maisons France Confort, etc., demeurent dans deux holdings séparées. François Pérol aurait laissé entendre que ces filiales devront être réorganisées afin de développer les synergies et certaines pourraient sortir du Groupe… http://www.lbvs-avocats.fr/ IMMOBILIERE PELOU : Vente appartement villa- Location appartement villa- Gestion appartement villa- Location saisonnière appartement villa- expertise immobilière appartement villa- Côte d’Azur appartement villa- Antibes appartement villa- Biot appartement villa- Villeneuve Loubet appartement villa- Cagnes sur Mer appartement villa- La Colle sur Loup appartement villa- St Paul de Vence appartement villa- Vence - St Laurent du Var appartement villa- Nice appartement villa .

L’expertise Immobiliere : Explications

Posted on 4 septembre 2009 by fred 
Filed under News · Tagged: , , , , , , ,

Pourquoi et quand faire appel à un expert ?

L’immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d’un expert. L’évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d’amiante, de plomb, de termites peut entraîner l’expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l’immeuble. Quand faire appel à un expert ? Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux : - Gestion patrimoniale par des particuliers
Achat, vente, échange d’immeuble, Partage successoral, donation-partage, Sortie de communauté, d’indivision, Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)
- Déclarations fiscales
Déclaration de succession, Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
- Dans l’environnement des baux commerciaux
Fixation du loyer de renouvellement, Fixation de l’indemnité d’éviction
- Dans la vie sociale de l’entreprise
Fusions, apports, cessions, achats, Etablissement des bilans Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert. Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
- Expertise pour prêt
Appréciation des garanties bancaires, Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie, Détermination des provisions comptables.
Pourquoi faire appel à un expert ? L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :
  • un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
  • un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
  • un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
  • un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.
(CHAMBRE DES EXPERTS DE FRANCE FNAIM) IMMOBILIERE PELOU : Vente appartement villa- Location appartement villa- Gestion appartement villa- Location saisonnière appartement villa- expertise immobilière appartement villa- Côte d’Azur appartement villa- Antibes appartement villa- Biot appartement villa- Villeneuve Loubet appartement villa- Cagnes sur Mer appartement villa- La Colle sur Loup appartement villa- St Paul de Vence appartement villa- Vence - St Laurent du Var appartement villa- Nice appartement villa .