ПОДРОБНЕЕ О НОВОМ НАЛОГЕ НА ПРОДАЖУ ЖИЛЬЯ ВО ФРАНЦИИ

С 1 февраля 2012 года во Франции изменится налог на прирост капитальной стоимости недвижимости.

Во Франции текущей зимой прогнозируется рост предложения и сокращение стоимости жилья в высшем ценовом сегменте рынка. Две эти тенденции увязываются экспертами с вступлением в силу 1 февраля 2012 года нового закона, делающего менее привлекательным для нерезидентов продажу имеющейся у них недвижимости во Франции.

На этом фоне в сентябре 2011 французский рынок жилой недвижимости демонстрировал противоположные тенденции. На нем сокращалось предложение, а цены - росли. Так, в сентябре в стране было продано 7768 единиц жилой недвижимости во Франции стоимостью свыше 1 млн. евро. Это на 1.78% меньше чем месяцем ранее. При этом стоимость жилья в этом ценовом сегменте увеличилась за отчетный период на 0.64%. Помимо этого, в сентябре объем продаж в целом по рынку увеличился на 2.19% по сравнению с августом.

Между тем, действующий сейчас налог на прирост капитальной стоимости начисляется на разницу между покупной и продажной стоимостью недвижимости. В случае продажи недвижимости в первые пять лет после покупки, данный налог взимается в полном объеме. В последующие 10 лет с 5-го по 15-ый год владения недвижимости данный налог ежегодно снижается на 10%. Вследствие чего на 15 год владения собственник вовсе не уплачивает никакого налога, сообщает портал ОРР.

Размер пока еще действующего налога в первые пять лет владения недвижимостью составляет:

- Для граждан Франции - 31.3%

- Для граждан ЕС – 19%

- Для граждан Исландии и Норвегии не входящих в ЕС – 31.3%

- Для граждан иных государств, не имеющих налоговых соглашений с Францией – 50%

В свою очередь, вновь вводимые налоговые правила будут несколько иными. Так, налог, как и ранее, будет взиматься по вышеозначенным ставкам при продаже недвижимости в первые пять лет после ее покупки. Однако в дальнейшем снижение налогового бремени будет осуществляться не 10, а целых 25 лет!

Так с 5-ый по 16-ый год владения недвижимости налог будет ежегодно снижаться на 2%. С 16-го по 24-ый год владения налог будет сокращаться на 4% ежегодно. При этом с 24-ый по 30-ый год владения жильем налоговая ставка будет сокращаться на 8% ежегодно.

Вместе с тем, новый порядок налогообложения будет распространяться на сделки с недвижимостью , заключенные после 1 февраля 2012 года. При этом сделки, заключенные до этого периода, будут облагаться налогом по старым правилам.

Помимо этого, для граждан Франции налоговая ставка при продаже недвижимости в первые пять лет владения будет увеличена на 1.2%. Т.е. налог вырастет с 31.3% до 32.5%. Для граждан ЕС налоговая ставка в данный период останется неизменной в размере 19%. Для граждан европейских стран, не входящих в ЕС и неевропейских стран налоговые ставки так же останутся на прежних уровнях в размере 31.3% и 50%.

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Марина

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МАРИНА

Dans le cadre d’un lotissement, une servitude de passage doit-elle être considérée comme une voie commune ? (27 août 2009)

Depuis le 1er octobre 2007, date d’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme, toute opération d’aménagement qui a pour objet ou, qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments, constitue un lotissement(1). Si le lotissement crée plus de deux lots et prévoit la réalisation de voies ou d’espaces communs, ou s’il est situé en site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, il est soumis à permis d’aménager. Dans les autres cas, une déclaration préalable est suffisante(2). Dans une réponse ministérielle du 7 avril 2009, le ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire précise dans quelles conditions une servitude de passage peut être qualifiée de voie commune au sens de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme(3). Il rappelle que « les voies et lots existant avant la division ne sont pas à considérer comme des voies ou espaces communs à réaliser ». En conséquence, si une division crée plus de deux lots et que les travaux permettant la mise en place d’une servitude de passage sont réalisés au moment de la division, la servitude entre alors dans le champ des voies et espaces communs énoncés par l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme et les travaux sont soumis à permis d’aménager. En revanche, lorsque la servitude est préexistante à la division ou que la division n’a pas pour objet de créer plus de deux lots en moins de dix ans, l’opération est soumise à déclaration préalable. (1) Art. L. 442-1 du code de l’urbanisme. (2) Art. R. 421-19 du code de l’urbanisme. (3) Rép. min. n° 32270, JO du 7 avril 2009, p. 3282.

Travaux de mise aux normes des ascenseurs : quelles sont les échéances ? (7 octobre 2009)

Rappelons que la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 avait créé une obligation, étalée sur quinze ans, de mettre aux normes de sécurité  les ascenseurs existants. La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a allongé de trois ans les délais de réalisation des travaux de sécurisation des ascenseurs en modifiant l’article L. 125-2-4 du code de la construction et de l’habitation, portant donc le délai susvisé de quinze à dix-huit ans. Un décret du 9 septembre 2004, pris en application de la loi urbanisme et habitat, a précisé que le propriétaire d’un ascenseur installé avant le 27 août 2000 et qui ne répond pas aux objectifs de sécurité mentionnés à l’article R. 125-1-1 du code de la construction et de l’habitation, devra faire réaliser un certain nombre de dispositifs de sécurité prévus par le texte selon un échéancier fixé sur quinze ans échelonné en trois étapes : - 3 juillet 2008 - 3 juillet 2013 - 3 juillet 2018 Le décret du 28 mars 2008 a reporté la première échéance de travaux (3 juillet 2008) au 31 décembre 2010, sans toucher aux deux autres échéances. Il aurait donc paru logique que la loi Boutin prévoie un décret d’application pour modifier l’échéance de 2013 et fixer expressément sa date de report. Or, la loi n’a rien prévu. Elle s’est contentée de repousser le délai de quinze à dix-huit ans. En attendant ce décret, les échéances nous paraissent être les suivantes  : - 31 décembre 2010 - 3 juillet 2013 - 3 juillet 2021 « J’ai demandé un bilan sur la première phase fin 2010 et selon les résultats de ce bilan, je déciderai ou non de modifier le calendrier » a précisé le Secrétaire d’Etat au Logement, Benoist APPARU. Affaire à suivre…

Stabilisation des prix selon la FNAIM : Sortie de crise ?

Selon la FNAIM lors de sa conférence de presse du 13 octobre 2009, les prix au troisième trimestre 2009 ont chuté de 1 % par rapport au trimestre précédent (- 0,7 % pour les appartements et - 1,3 % pour les maisons). Si la variation semestrielle s’avère positive (+ 2,8 %), la tendance à plus long terme reste à la baisse : - 7,8 % sur les douze derniers mois par rapport aux douze mois précédents. Selon la Fédération qui évoque une sortie de crise, notamment par une meilleure solvabilité des ménages « les hausses et les baisses de prix alternées observées depuis le début de l’année 2009 freinent désormais le recul des prix. Ainsi, les transactions au troisième trimestre 2009 ont été conclues à des prix inférieurs en moyenne de - 4,8 % par rapport aux prix des ventes réalisées au troisième trimestre 2008.  Au total, la baisse des prix amorcée au premier trimestre 2008 semble bien céder la place aujourd’hui à un mouvement de stabilisation des prix ».

Face à une certaine polémique, la FNAIM crédibilise ses études en précisant qu’elles sont établies au moyen de traitements statistiques rigoureux à partir de 5 000 nouvelles références de ventes par mois, soit au total 60 000 références par an, soit 12% du marché total.

POURQUOI CHOISIR UNE AGENCE FNAIM POUR ACHETER UN APPARTEMENT OU UNE VILLA SUR LA COTE D’AZUR

Ethique

Toujours proactive pour faire avancer la profession, la FNAIM s’est dotée d’un Code d’Ethique et de Déontologie qui engage chaque membre adhérent. Le Code repose sur l’affirmation du professionnalisme des membres de la FNAIM et leur capacité d’en apporter la preuve aux clients en leur fournissant des repères concrets. Tous les professionnels de l’immobilier, adhérant à la FNAIM, y sont tenus de plein droit ; l’objectif étant de sécuriser les clients et de favoriser l’instauration d’une relation plus confiante, positive et durable. Un Comité d’Ethique et de Déontologie a été créé au sein de la FNAIM. Il est chargé de veiller à la bonne application du Code et de son respect par les adhérents et leurs collaborateurs. En cas de manquement, l’adhérent est passible de sanctions disciplinaires (avertissement, blâme ou radiation). Enfin, un Département Qualité a été créé au sein de la Fédération pour traiter directement les différends que vous pourriez rencontrer avec un adhérent FNAIM. Adressez-vous directement par mail auprès du Département Qualité (qualité@fnaim.fr) ou auprès de la Chambre Syndicale FNAIM de votre département.

Quelques extraits du Code d’Ethique et de Déontologie de la FNAIM :

• Principes généraux :Les professionnels adhérant à la FNAIM ont la conviction que la légitimité de leur présence sur le marché et la confiance que leur manifestent leurs clients reposent sur le nécessaire respect de règles éthiques et déontologiques, donnant aux clients des garanties de services et de moralité élevées. [...] Il réaffirme, à juste titre, le respect du principe de non-discrimination.
• Conformité à la loi et à la règlementation :Le professionnel adhérent exerce sa profession dans le strict respect des lois, décrets et textes réglementaires en vigueur et du règlement intérieur de la FNAIM ainsi que des règles du Code d’Ethique et de Déontologie. Il se tient constamment informé des dernières dispositions législatives et règlementaires, susceptibles d’intéresser ses domaines d’activité.
• L’exigence de compétence et de formationLes professionnels adhérant à la FNAIM et leurs collaborateurs justifient d’une formation professionnelle au moins égale aux seules obligations légales.
• La transparence dans l’affichage des services proposésDans le respect des obligations légales, chaque agence FNAIM donne au public une information fidèle, complète et valorisante de ses activités professionnelles, des services qu’elle propose, y compris les services rendus à titre complémentaire, des montants et des modes de calcul des rémunérations payées par les clients, de ses compétences et de ses qualifications professionnelles.
• Responsabilité civile professionnelle et garantie financièreLe professionnel adhérant à la FNAIM dispose d’une assurance en responsabilité civile professionnelle garantissant une protection optimale du consommateur. Il fait régulièrement l’objet d’audits effectués par son organisme de garantie.
• Des rémunérations clairement prévuesQuelle que soit la nature de son intervention, le professionnel adhérant à la FNAIM ne perçoit aucune rémunération en l’absence de mandat ou de document contractuel, préalable et écrit, stipulant les conditions de sa mission et de la rémunération associée.

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ACTUALITES JURIQUES-IMMOBILIER-LBVS AVOCATS OCTOBRE 2009

Baux d’habitation : (non) protection du locataire âgé

Un arrêt de la Cour de cassation du 16 septembre 2009, n°08-13701, confirme la position adoptée dans un précédent arrêt du 29 avril 2009 (notre lettre n° 50 ci-dessous). Dans ce nouvel arrêt, sur les dix-neuf membres de l’indivision bailleresse, seuls huit d’entre eux avaient atteint l’âge de soixante ans à la date d’échéance du contrat. Pouvaient-ils alors donner congé et se soustraire à l’obligation de relogement des locataires âgés présentant des ressources inférieures à 1,5 x le SMIC ? La Cour confirme sa position et accepte qu’un seul membre de l’indivision (qu’elle soit successorale ou matrimoniale) présente les conditions alternatives permettant de faire échec à la protection du locataire âgé.

Un second arrêt du même jour, n°08-15589, censure cependant la cour d’appel de Grenoble qui pour refuser la protection au locataire âgé avait tenu compte, au-delà de la somme perçue par le locataire au titre de ses pensions et retraite, de ses revenus de capitaux de valeurs mobilières, de ses revenus soumis au prélèvement libératoire et surtout du produit de la vente de biens immobiliers pour 215 000 €, somme dont le locataire ne justifiait pas le remploi. La Cour considère que le montant des ressources annuelles (inf. à 1,5 x le SMIC) ne doit prendre en compte que les revenus récurrents.

Copropriété : Développement durable et parties privatives

Dans une réponse ministérielle publiée au J.O du 8 septembre 2009, la secrétaire d’Etat chargée de l’écologie confirme la tendance qui consisterait à permettre au syndicat des copropriétaires d’entreprendre des travaux sur les parties privatives des lots, dans l’intérêt commun du SDC (notre lettre n°50 ci-dessous).

« Afin d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants soumis au statut de la copropriété et de faciliter la réalisation de travaux poursuivant cet objectif, le projet de loi portant engagement national pour l’environnement, déposé au sénat, prévoit dans son article 3 de modifier l’article 25 g de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sous réserve de son adoption, cette modification permettra, au sein des syndicats de copropriétaires disposant d’une installation collective de chauffage et lors de l’assemblée générale, de voter à la majorité prévue à l’article 25 de la loi de 1965 des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre comprenant non seulement des travaux sur les parties communes et les éléments d’équipement communs, mais aussi des travaux d’intérêt commun réalisés sur les parties privatives des copropriétaires et aux frais de ces derniers. Cette disposition concerne notamment les fenêtres, qui restent des parties privatives de chaque lot et qui peuvent bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants, sous réserve de respecter les conditions fixées par les textes en vigueur ».

Transaction : Erreur sur le diagnostic amiante

Dans un arrêt du 23 septembre 2009, n° 08-13373, la Cour de cassation confirme que la législation relative à la protection contre les risques liés à l’amiante dans les immeubles bâtis n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel (pour s’exonérer de la garantie des vices cachés). Il n’existe pas en la matière d’engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante. Dans cette affaire, après avoir acquis l’immeuble, les nouveaux propriétaires qui envisageaient d’effectuer d’importants travaux, ont fait réaliser un nouveau diagnostic amiante, lequel a révélé la présence de matériaux contenant de l’amiante.

Estimant que les vendeurs avaient failli à leur obligation d’information et de sécurité en assurant à deux reprises que l’immeuble était exempt d’amiante, les nouveaux propriétaires les assignent en justice, afin d’obtenir le paiement de diverses sommes, dont les frais de désamiantage et de reconstruction. La cour d’appel de Paris accueille leur action, la Cour de cassation la rejette et censure la cour de Paris au visa de l’article 1134 du Code civil.

Transaction : Hausse de la fiscalité des plus-values immobilières

Le gouvernement envisage de réformer la taxation des plus-values immobilières. La cession de la résidence principale ne serait apparemment pas touchée. Pour les autres immeubles, les vendeurs pourraient payer des prélèvements sociaux lorsqu’ils revendent après plus de quinze de détention, ce qui n’est pas le cas actuellement. Ces discussions devraient avoir lieu avant la fin de l’année à l’occasion du projet de loi de financement de la sécurité sociale.

Transaction : Augmentation des droits de mutation

Les communes subissent dans leurs budgets la baisse des prix de l’immobilier et la baisse du volume des transactions. Une réponse ministérielle publiée également au J.O du 8 septembre 2009 confirme qu’il n’y aura pas de hausse des droits de mutation.

« Une augmentation de cette taxe, afin de permettre aux communes d’amortir la décroissance des mutations immobilières, n’est actuellement pas envisagée. Face à la situation actuelle du marché immobilier, il ne semble pas opportun d’augmenter la fiscalité sur les mutations immobilières en raison du coût supplémentaire qui en résulterait pour les ménages. Par ailleurs, une telle mesure serait source d’insécurité pour les ménages qui envisagent d’acquérir leur logement et qui pourraient craindre que le coût d’acquisition, qu’ils ont intégré dans leur projet, soit majoré au-delà de leurs capacités financières ».

Social : Congé pour enfant malade

Tout salarié, père ou mère d’un enfant de moins de 16 ans, dont il assume la garde effective, dispose au minimum de 3 jours d’absence autorisés par an non rémunérés pour s’occuper de son enfant malade. Le salarié doit toutefois présenter un justificatif médical. La convention collective applicable peut prévoir des conditions plus favorables pour le salarié, par exemple le versement du salaire pendant le congé pour enfant malade ou bien l’octroi de jours de congés supplémentaires. Il convient de vous y reporter.

(www.lbvs-avocats.fr)

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ACTUALITES JURIDIQUES LVBS SEPTEMBRE 2009

LE BLASON DE VILLENEUVE-LOUBET

Il évoque la pratique de l’élevage du ver à soie, activité autrefois très développée en France, notamment dans le Sud-Est où le climat était plus favorable. A la suite de l’édit de Louis XIV de novembre 1692, la commune se vit imposée d’office par les commis de Charles d’Hozier le blason “d’or aux deux cocons de ver à soie de sable en sautoir”, en référence à la sériciculture constituait une particularité marquante de la commune. Au vingtième siècle la commune portait “de gueules à deux cocons de ver à soie d’argent ; au chef cousu d’azur, chargé de trois lys d’or”. Aujourd’hui, des mûriers bordent encore les allées du Parc de Vaugrenier, mais ils ne nourrissent plus les vers à soie puisque, touchée par les maladies, cette industrie prospère périclita à partir de 1855. (Source Wikipedia) IMMOBILIERE PELOU : Vente appartement villa- Location appartement villa- Gestion appartement villa- Location saisonnière appartement villa- expertise immobilière appartement villa- Côte d’Azur appartement villa- Antibes appartement villa- Biot appartement villa- Villeneuve Loubet appartement villa- Cagnes sur Mer appartement villa- La Colle sur Loup appartement villa- St Paul de Vence appartement villa- Vence - St Laurent du Var appartement villa- Nice appartement villa .

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