НЕ НАШЛИ НУЖНОЙ ИНФОРМАЦИИ ?

Задавайте свои вопросы на любые темы, связанные с приобретением и владением недвижимости во Франции. Буду рада помочь Вам.Марина info@immobiliere-pelou.com

Аренда квартиры во Франции

Необходимые для аренды квартиры документы

Ксерокопия всех сторон вашего паспорта, а также документа (pièce d‘identité) лица, которое является вашим гарантом за жилье (la personne qui vous servira de caution)

Ксерокопия трех последних документов о зарплате (bulletins de salaires или fiches de paie) – ваши личные и (или) вашего гаранта

Ксерокопия документов об уплате налогов (dernier avis d‘imposition), ваших или вашего гаранта

Документы с последнего места проживания (квитанция об оплате арендной платы, счет за электричество или телефон на ваше имя или имя вашего гаранта)

RIB (relevé d‘identité bancaire) – справка о счете из банка ваша или вашего гаранта

Документ с места работы если вы работаете (attestation à faire remplir par votre employeur)

Заключение контракта аренды квартиры

Если вы нашли квартиру, которая вас устраивает – надо думать о подписании контракта аренды жилья (bail или contrat de location). Есть два типа контрактов, это квартира без мебели или меблированная (”meublé”).

Прежде всего, надо будет предъявить документы из вашего досье (список вверху). В контракте указываются детали по пользованию жильем, длительность аренды, условия оплаты и расторжения контракта. Эти условия обычно стандартны и регулируются законом от 6 июля 1989 года с изменениями от 24 июля 1994 года. Этот закон защищает интересы обеих сторон договора. Этот контракт заключается в письменном виде и подписывается двумя сторонами. Иногда требуется подпись также вашего гаранта.

Внимательно прочитайте договор аренды и не избегайте передачи в качестве залога агентству или собственнику наличных денег. Если же у вас требуют какую-то сумму как «залог за резервирование» жилья за вами – просите вам выдать расписку с указанием назначение (залог, арендная плата и т.п.), по какому контракту, дата и имя принявшего деньги лица.

Не забудьте заключить страховку жилья перед подписание контракта. Страховую компанию вы можете выбирать сами, владелец жилья не вправе навязывать вам какую-то конкретную.

Все контракты на квартиры, сдаваемые немеблированными, управляются законом от 6 июля 1989 года (кроме случаев субаренды, даже без мебели). Основные принципы данного закона таковы:

- договор аренды должен быть исполнен в письменном виде, датирован и подписан обеими сторонами. Он является основой взаимоотношений между арендатором и арендодателем

- минимальный срок аренды составляет 3 года или шесть лет если собственником является предприятие (только квартиры в общежитии или университетских городках не подпадают под этот закон). Вы можете разорвать договор аренды до истечения его срока, при условии предупреждения об этом собственника жилья заказным письмом с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec accusé de réception), минимум за три месяца до предполагаемого срока выезда из квартиры.

- субаренда запрещена без письменного разрешение собственника квартиры. Если вы получили разрешение, сумма арендной платы, которую вы получаете от субарендатора, не должна превышать сумму аренды, которую платите вы сами.

Расторжение контракта

Расторжение контракта до его истечения срока действия Собственник жилья не может расторгнуть контракт кроме случаев нарушения арендатором своих обязательств: неуплата арендной платы или коммунальных платежей, неуплата залога за квартиру (depot de garantie), неподписание контракта страхования жилья. Расторжение может последовать не ранее чем через два месяца после подписания контракта, после отправления требования уплатить необходимые суммы, причем только после третьего уведомления, если первые два остались без реакции. В случае отсутствия страховки на жилье расторжение договора может быть сделано через месяц после подписания договора аренды.

Расторжение контракта по окончанию срока действия договора аренды Владелец жилья может расторгнуть данный договор по окончанию срока контракта только по причине его предполагаемой продажи или по личным причинам, серьезно обоснованным. Владелец может по окончанию срока аренды пожелать расторгнуть контракт по причине того, что ему лично необходима квартира для проживание, либо по другим не менее серьезным причинам. Требование освободить квартиру он должен прислать вам заказным письмом с уведомлением о вручении за 6 месяцев до окончания срока аренды. Причина расторжения контракта должна быть у нем обязательно указана. Если вы такого уведомления не получили либо причины расторжения контракта кажутся вам сомнительными – проконсультируйтесь с адвокатом на эту тему. Неправильно составленное письмо владельца жилья дает вам право считать договор аренды нерасторгнутым, о чем вы его должны в письменном форме известить.

Увеличение арендной платы

Годовой пересмотр – пересмотр размера арендной платы не может происходить чаще одного раза в год: либо 1 июля, путем увеличения арендной платы расчетом процента установленным вышеуказанным декретом, либо в срок, установленный владельцем жилья или вами, либо в день заключения контракта. В любом случае увеличение суммы может происходить только согласно указаний INSEE исходя из стоимости проведенный ремонтных работ.

Процедура покупки недвижимости во Франции

Продажа недвижимости во Франции предполагает два этапа: предварительного соглашения и передачи.

· Фаза 1: Соглашение на приобретение недвижимости во Франции

Во Франции существуют различные формы предварительного соглашения о продаже недвижимости. Наиболее распространенной является compromis de Vente, соглашение, в котором обе стороны заявляют свое согласие на передачу французской недвижимости. С юридической стороны Вы, как покупатель, становитесь владельцем недвижимости во Франции после подписания соглашения. Поэтому имеет смысл принять определенные условия расторжения либо приостановления операции в Вашем соглашении для того, чтобы Вы могли расторгнуть договор о покупке недвижимости во Франции без больших финансовых потерь для Вас, в случае, если Вы, например, не получили финансирование. Прежде чем подписать контракт, мы советуем Вам нанять адвоката или юридического специалиста, чтобы он проконтролировал и, при необходимости, адаптировал контракт покупки недвижимости во Франции.

При подписании соглашения в присутствии нотариуса, что не является обязательным, Вы избегаете возможность того, что продавец может принять решение о продаже Вашего дома во Франции за более высокую цену.

В compromis de Vente указывается срок, в течение которого должна осуществиться фактическая передача французской недвижимости. Во Франции чаще всего принимается срок 6 месяцев. Французское законодательство предполагает во всем 7 дней на решение. Таким образом, после подписания договора, Вы все равно можете воздержаться от покупки Вашего французского дома. Вы можете сделать это посредством заказного письма, в котором Вы должны дать знать продавцу, что Вы отказываетесь от покупки недвижимости во Франции.

· Фаза 2: Передача недвижимости во Франции

Акт о передаче недвижимости во Франции подписывается продавцом, покупателем и нотариусом. Обязательно дайте проконтролировать Акт о передаче Вашему адвокату или юридическому советнику, прежде чем подписать его. Оплата проходит через банковский счет, контролируемый нотариусом, который дает гарантию, что все платежи по передаче недвижимости во Франции будут выполнены. В то же время происходит ключевая передача. Наконец, акт о передаче, скрепленный печатью, должен быть включен в кадастр. Через два месяца Вы получаете легализованную копию акта о передаче недвижимости во Франции.

Как представитель государства французский нотариус выполняет следующие задачи:

· Надзор за тем, чтобы все налоги по передаче были выплачены государству.

· Проверка кадастровых данных по земле и недвижимости.

· Проверка имен, на которые зарегистрирована недвижимость.

• Доклад в случае, когда зонирование имеет влияние на использование недвижимости (изменение стоимости не входит в данную категорию).

Нотариус во Франции нанимается, как правило, лицом, продающим недвижимость, таким образом, Вы можете принять решение о том, чтобы тот же нотариус выступал и для Вас. Также Вы имеете полное право нанять собственного нотариуса для покупки недвижимости во Франции, в этом случае оба нотариуса должны будут делить гонорар. Нанять нотариуса в России также является возможностью, при этом следует помнить о том, что нотариус в России зачастую в меньшей степени знаком с правовой системой Франции, а его знания о зонировании и земельном кадастре Франции часто ограничены

Ставка

Сборы нотариуса предусмотрены законодательством и основываются на сумме, на которую покупается недвижимость во Франции. На первые 45 735 евро действует ставка в 5%. На покупную сумму выше указанной стоимости распространяется ставка в 2.5%. К данным сборам нотариус прибавляет небольшую сумму для составления актов по продаже недвижимости.

Закон об аренде

По закону об аренде, арендодатель самостоятельно устанавливает стоимость аренды своей собственности. Закон от 6 июля 1989 года предусматривает, что при заключении или перезаключении договора аренды необходимо учитывать индекс строительных издержек. Арендная плата не может быть увеличена раньше, чем через год после заключения договора аренды. Тем не менее, если квартплата «представляется явно заниженной», закон позволяет арендодателю наверстать упущенную выгоду в момент перезаключения договора. Подобная практика стала очень распространенной, особенно в парижском регионе, поэтому с 1989 года здесь принимаются декреты с целью избежать «взлет» цен на арендуемые квартиры и создать предел роста арендной платы при пересмотре арендных договоров. Парижский арендодатель может увеличить стоимость аренды не более чем на 50% от зафиксированной разницы в арендной плате, которая практикуется в соседних домовладениях. Если арендодатель производит дорогостоящий ремонт, то в этом случае он не может увеличить плату для арендатора более, чем на 15% от стоимости произведенных работ (после последнего пересмотра арендного договора ).  Страховой кодекс Франции Страховой кодекс устанавливает общий порядок страхования имущества во Франции, а также называет существенные условия договора страхования и порядок его заключения. Договор страхования должен быть заключен обязательно в письменной форме. Необходимо также наличие страхового интереса. Наличие страхового интереса признается не только у собственников, которые несут риск случайной гибели или повреждения имущества, а также у арендаторов. При страховании заложенного имущества в соответствии с Законом может быть застраховано имущество, заложенное банку в обеспечение возврата кредита. При страховании имущества страховая сумма не должна превышать действительную стоимость имущества, которая определяется в месте его нахождения в день заключения договора. Закон допускает установление страховой суммы в меньшем размере, чем реальная стоимость имущества. Срок договора определяется по соглашению сторон

РОЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ОРГАНИЗАЦИИ КОНДОМИНИУМА

Управляющая компания является законным представителем СОЮЗА СОВЛАДЕЛЬЦЕВ.

Выборы проходят в ходе голосования в Генеральной Ассамблее сроком до трех лет. Или сроком до одного года в том случае, если данное доверенное лицо или его родственники, работодатели, сотрудники, супруги принимали прямое или косвенное участие в строительстве здания статья 28 от 17 марта 1967 года.

Договор между Союзом Совладельцев и Управлющей компанией в обязательном порядке должен содержать продолжительность контракта, дату вступления в силу и размер заработной платы. Он определяет условия для осуществления миссии Управляющей компании в соответствии с положениями статей 14 и 18 от 10 июля 1965 года.

Указ от 19 марта 2010 года, вступивший в силу 1 июля 2010 года установил перечень минимальных услуг, предоставляемых Управляющей компанией и включенных в годовой пакет оплаты.

Управляющая компания должна иметь :

Профессиональную карту « управление имуществом », выданную в префектуре.

Достаточную финансовую гарантию.

Страхование профессиональной гражданско - правовой ответственности.

РОЛЬ Управлющей компании статья 18 от 10 июля 1965

-Проведение регулярных собраний совладельцев.

-Выполнение решений Генеральной Ассамблеи.

-Управление кондоминиумом, заключение контрактов по обслуживанию здания.

-Осуществление бухгалтерского учета.

-Хранениие документов.

-Представление интересов совладельцев в суде при возникновении конфликтов.

Управляющая компания должна иметь индивидуальный счет в банке для осуществления финансовых операций в интересах кондоминиума.

Покупка недвижимости во Франции

Первым шагом при покупке недвижимости во Франции является составление у нотариуса официального соглашения между продавцом и покупателем, которое называется Compromis de Vente. Этот документ обязателен для обеих сторон. В соглашении описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и т.д. После его подписания приобретаемая недвижимость закрепляется за Вами. Покупатель переводит задаток в размере минимум 10% от полной стоимости приобретаемой недвижимости. Депозит хранится на счету нотариуса до завершения сделки. В соответствии с французским законом покупатель только в течении 7 дней после подписания Compromis de Vente может отказаться от сделки, иначе задаток пропадает. Если сделка срывается не по вине покупателя задаток ему возвращается. Покупка недвижимости во Франции осуществляется через нотариуса. Нотариус во Франции является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его действия строго узакониваются Министерством Юстиции. Он подтверждает, что сделка совершена в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты. Он должен подтвердить подлинность сделки. Эти изучения ведутся в течении 2-3 месяцев после подписания Compromis de Vente. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки.

Следующим этапом юридического оформления покупки недвижимости является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора или Acte de vente в присутствии нотариуса. Покупатель обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу, который затем выплачивает её продавцу. Эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса после подтверждения нотариуса о готовности к подписании. После подписания Acte de vente нотариус заверяет акт продажи и имущество переходит к новому владельцу. Заверив акт продажи, нотариус в течении нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. Нужно отметить, что покупателя ожидают такие дополнительные расходы как оплата налога на приобретение и регистрацию недвижимости (в которую входит и вознаграждение нотариусу) и составляют обычно около 7% от её стоимости. Эта сумма выплачивается нотариусу в день заключения Acte de Vente.

НАЛОГИ

• налог на недвижимость (taxe fonciere) Вы платите этот годовой налог если Вы имеете недвижимость в частной собственности. Этот налог не фиксирован, и его сумма варьируется от типа Вашей недвижимости • налог на проживание (taxe d’habitation) Платит человек, который занимал жильё по состоянию на 1-е января , неважно под каким статусом ( владелец, съемщик, и т.д. ). Этот налог примерно равен налогу на недвижимость. • налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune) Этот налог платится каждым физическим лицом, чей капитал во Франции (недвижимость и капитал в банке) превышает 732 000 евро. • налог на прибыль с перепродажи (la plus value), в том случае, если Вы решите перепродать недвижимость, купленную во Франции. Перепродажа в первый год после покупки облагается налогом в 33,3% (этот процент уменьшается с каждым годом). Закон направлен, против спекуляций недвижимостью.

БУХТА АНГЕЛОВ. СТАРАЯ НИСУАЗСКАЯ ЛЕГЕНДА.

Однажды молодая девушка выплыла прогуляться на лодке по гладкому спокойному морю. Неожиданно сорвался сильный ветер. Весла не слушались, силы иссякли и лодка начала идти ко дну. Вдруг из-под бушующих волн появились белые существа. Они парили над перевернувшейся лодкой, защищая своими голубыми крыльями девушку от воды. Ангелы взяли на свои руки молодую девушку, которая была почти без чувств и, высушив своим дыханием ее красивые волосы, полностью истрепанные, целую и невредимую положили на берегу. Потом они быстро поднялись на небо и скрылись в тучах. На следующий день молодая девушка приняла христианство. А это место с тех пор стали называть Бухтой Ангелов.

Вильнев-Лубе (Лазурный берег, Франция). ПРЯМО НА ПЛЯЖЕ! Только что построенный жилой комплекс расположен на самом берегу, у бухты Ангелов. Квартиры - от двухкомнатных до пентхаусов - прекрасно отделаны. С просторных террас открывается потрясающий вид на море.

Марина Бэ дез Анж, безусловно, одна из самых знаковых резиденций на Лазурном Берегу, и остается единственной в своем роде.

Марина Бэ дез Анж- это маленькая самодостаточная вселенная.

В непосредственной близости на территории этого престижного жилого комплекса находятся рестораны с французской, итальянской, азиатской кухней, бары, дискотека, табачная лавка, газетный киоск, аптека.Для любителей парусного спорта имеется яхт- клуб. А также : теннисные корты, гольф клуб, конюшня с превосходными рысакам, казино,центр талассо терапии. . Золотистые пляжи растягиваются в длину на 4 километра, а одной из лучших достопримечательностей этого городка являются великолепные пирамиды, которые невозможно увидеть ни в одном другом городе Лазурного Берега.

Если Вы заинтересованы в покупке или аренде недвижимости в этом райском уголке- доверьиесь нашему профессионализму !

Индивидуальное сопровождение, консультации по подбору недвижимости, риэлторские услуги, вопросы юридического характера.

Всегда к Вашим услугам

Марина

+33(0)6 65 61 36 36

ПОДРОБНЕЕ О НОВОМ НАЛОГЕ НА ПРОДАЖУ ЖИЛЬЯ ВО ФРАНЦИИ

С 1 февраля 2012 года во Франции изменится налог на прирост капитальной стоимости недвижимости.

Во Франции текущей зимой прогнозируется рост предложения и сокращение стоимости жилья в высшем ценовом сегменте рынка. Две эти тенденции увязываются экспертами с вступлением в силу 1 февраля 2012 года нового закона, делающего менее привлекательным для нерезидентов продажу имеющейся у них недвижимости во Франции.

На этом фоне в сентябре 2011 французский рынок жилой недвижимости демонстрировал противоположные тенденции. На нем сокращалось предложение, а цены - росли. Так, в сентябре в стране было продано 7768 единиц жилой недвижимости во Франции стоимостью свыше 1 млн. евро. Это на 1.78% меньше чем месяцем ранее. При этом стоимость жилья в этом ценовом сегменте увеличилась за отчетный период на 0.64%. Помимо этого, в сентябре объем продаж в целом по рынку увеличился на 2.19% по сравнению с августом.

Между тем, действующий сейчас налог на прирост капитальной стоимости начисляется на разницу между покупной и продажной стоимостью недвижимости. В случае продажи недвижимости в первые пять лет после покупки, данный налог взимается в полном объеме. В последующие 10 лет с 5-го по 15-ый год владения недвижимости данный налог ежегодно снижается на 10%. Вследствие чего на 15 год владения собственник вовсе не уплачивает никакого налога, сообщает портал ОРР.

Размер пока еще действующего налога в первые пять лет владения недвижимостью составляет:

- Для граждан Франции - 31.3%

- Для граждан ЕС – 19%

- Для граждан Исландии и Норвегии не входящих в ЕС – 31.3%

- Для граждан иных государств, не имеющих налоговых соглашений с Францией – 50%

В свою очередь, вновь вводимые налоговые правила будут несколько иными. Так, налог, как и ранее, будет взиматься по вышеозначенным ставкам при продаже недвижимости в первые пять лет после ее покупки. Однако в дальнейшем снижение налогового бремени будет осуществляться не 10, а целых 25 лет!

Так с 5-ый по 16-ый год владения недвижимости налог будет ежегодно снижаться на 2%. С 16-го по 24-ый год владения налог будет сокращаться на 4% ежегодно. При этом с 24-ый по 30-ый год владения жильем налоговая ставка будет сокращаться на 8% ежегодно.

Вместе с тем, новый порядок налогообложения будет распространяться на сделки с недвижимостью , заключенные после 1 февраля 2012 года. При этом сделки, заключенные до этого периода, будут облагаться налогом по старым правилам.

Помимо этого, для граждан Франции налоговая ставка при продаже недвижимости в первые пять лет владения будет увеличена на 1.2%. Т.е. налог вырастет с 31.3% до 32.5%. Для граждан ЕС налоговая ставка в данный период останется неизменной в размере 19%. Для граждан европейских стран, не входящих в ЕС и неевропейских стран налоговые ставки так же останутся на прежних уровнях в размере 31.3% и 50%.

Если у Вас появились вопросы, Вы можете получить консультацию по телефону:

+33 ( 0 ) 6 65 61 36 36- info@immobiliere-pelou.com

Марина

ПОЧЕМУ МЫ ВЫБИРАЕМ ИМЕННО АГЕНСТВО “PELOU” ?!

Агенство “Пелу“ является членом Национальной Федерации Агентов Недвижимости на протяжении десяти лет

НАЦИОНАЛЬНАЯ ФЕДЕРАЦИЯ АГЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ( FNAIM)

Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции, будь то жилая или коммерческая недвижимость, а также земля. Покупку можно совершать как на физическое, так и на юридическое лицо.

Процесс покупки начинается с предварительного ознакомления с объектами

Важный шаг – выбор компании, которая будет сопровождать покупателя в ходе сделки

Доверьтесь профессионализму национальной федерации агентов недвижимости

Хорошо знать ситуации продажи, объекта и продавца, нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью; агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг; основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов; условия налогообложения юридических и физических лиц; организацию осуществления операций с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости; методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру рынка недвижимости; основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды; действующие ценники и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения, ведения переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы экономики, психологии и трудового законодательства; правила внутреннего трудового распорядка; правила и нормы охраны труда — важнейшие условия, выполнять которые необходимо на переговорах, во время сделки.

Основной принцип деятельности федерации — напрямую работать с продавцом и реализовывать объекты в соответствии с французским законодательством, а именно — на основе эксклюзивного мандата на продажу (mandat de vente)

В соответствии с законом “Оге“ от 2 января 1970 года , агент по недвижимости работающий в FNAIM, должен обладать разрешением на работу в данной сфере, выданным в Префектуре.

А также отвечать следующим критериям :

- профессиональная компетентность (дипломы, опыт работы )

- достаточное финансовое обеспечение

- обязательное страхование профессиональной деятельности

- не иметь запрета на занятие данным видом деятельности

Клиенты всегда могут ознакомиться с данными официальными документами по первому требованию:

- номер разрешения на работу, выданный Префектурой

- точная сумма финансового обеспечения

- координаты страховой компании

- размер и условия гонорара

Для дополнительной информации обращайтесь :

по телефону +33(0)6 65 61 36 36

+33(0)4 93 22 70 11

МАРИНА

Dans le cadre d’un lotissement, une servitude de passage doit-elle être considérée comme une voie commune ? (27 août 2009)

Depuis le 1er octobre 2007, date d’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme, toute opération d’aménagement qui a pour objet ou, qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments, constitue un lotissement(1). Si le lotissement crée plus de deux lots et prévoit la réalisation de voies ou d’espaces communs, ou s’il est situé en site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, il est soumis à permis d’aménager. Dans les autres cas, une déclaration préalable est suffisante(2). Dans une réponse ministérielle du 7 avril 2009, le ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire précise dans quelles conditions une servitude de passage peut être qualifiée de voie commune au sens de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme(3). Il rappelle que « les voies et lots existant avant la division ne sont pas à considérer comme des voies ou espaces communs à réaliser ». En conséquence, si une division crée plus de deux lots et que les travaux permettant la mise en place d’une servitude de passage sont réalisés au moment de la division, la servitude entre alors dans le champ des voies et espaces communs énoncés par l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme et les travaux sont soumis à permis d’aménager. En revanche, lorsque la servitude est préexistante à la division ou que la division n’a pas pour objet de créer plus de deux lots en moins de dix ans, l’opération est soumise à déclaration préalable. (1) Art. L. 442-1 du code de l’urbanisme. (2) Art. R. 421-19 du code de l’urbanisme. (3) Rép. min. n° 32270, JO du 7 avril 2009, p. 3282.

Next Page »