ACTUALITES JURIDIQUES LVBS SEPTEMBRE 2009

ACTU LBVS AVOCATS n° 48 : Actualité juridique et immobilière

Baux d’habitation : Evolution de la notion d’abandon de domicile confirmée

Dans notre lettre n° 18 de la fin de l’année 2008, nous vous faisions part de l’évolution jurisprudentielle de la notion d’abandon de domicile dans le cadre de la loi de 89. Abandon de domicile dont on sait qu’il permet la poursuite du bail au profit de l’occupant resté dans les lieux (principalement le conjoint, les ascendants et descendants) en vertu de l’article 14. La jurisprudence nous enseignait que seul un départ brusque et imprévisible du locataire caractérisait un abandon de domicile permettant cette continuation. Puis un arrêt du 26 novembre 2008, introduisait deux nouveaux critères cumulatifs susceptibles de caractériser l’abandon du domicile : le caractère définitif du départ et le fait qu’il soit imposé au parent qui reste dans le logement. Dans un arrêt cette fois du 3 juillet 2008, n° 08-16992, la Cour de cassation reprend ces critères pour considérer que le bail s’est poursuivi au profit de la fille restée dans les lieux (alors qu’après s’être fâchées, la mère avait seulement quitté le logement sans laisser d’adresse). La Haute cour semble donc vouloir étendre largement cette notion d’abandon.

Bail commercial : le défaut d’assurance même non régularisable peut justifier la résiliation du bail

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2009, n°08-16761, accepte d’ordonner la résiliation d’un bail pour défaut d’assurance continue. Le preneur n’avait pas assuré les locaux de manière régulière pendant toute la durée du bail alors qu’aux termes de celui-ci il s’engageait à assurer les locaux loués. Le bailleur lui avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire afin qu’il justifie d’une police d’assurance maintenue sans interruption. Ce dernier justifiait bien de périodes d’assurance, mais pas de manière continue.

Copropriété : Défaut de mise en conformité des règlements de copropriété

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 avril 2009, n° 08-18782, est l’occasion de rappeler que la mise en conformité des règlements de copropriété prévue par l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 (et pérennisée par la loi MOLLE) ne peut donner lieu à tout et n’importe quoi et certainement pas à une refonte totale de ces documents contractuels, à la seule majorité de l’article 24. En effet, la cour d’appel confirme les premiers juges qui avaient annulé une décision d’AG adoptant la mise en conformité du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24, alors que les décisions prises allaient bien au-delà de la simple mise en conformité et nécessitaient le recours à l’article 26 (modification des charges, entretien de l’immeuble, etc).

Blanchiment : Un nouveau décret fixe les critères liés à l’obligation de vigilance

Le décret n° 2009-874 du 16 juillet 2009 pris pour application de l’article L. 561-15-II du code monétaire et financier est enfin paru (cf. notre lettre n°23 sur l’ordonnance du 30 janvier 2009). L’article L561-15 du code monétaire et financier, créé par cette ordonnance, prévoit une obligation de déclaration des sommes ou opérations dont les professionnels savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une fraude fiscale, lorsqu’il y a présence d’au moins un critère défini par décret. Ce décret le voici donc, il vise naturellement les agents immobiliers, et fixe 16 critères qui doivent susciter la vigilance du professionnel immobilier. Décret à lire donc !

Transaction : Modification substantielle de l’objet de la vente

Le TGI de Strasbourg dans un jugement du 3 juin 2008, rappelle qu’une modification substantielle de l’avant-contrat de vente (sur le prix de vente, sur l’immeuble, etc.)  nécessite une nouvelle purge du délai de rétractation (L.271-1 du CCH) afin d’assurer l’efficacité de l’acte définitif. En l’espèce, l’acquéreur non professionnel avait par la suite renoncé à l’obtention d’un prêt immobilier. Les juges considèrent qu’il aurait donc fallu lui notifier à nouveau ce délai de rétractation de 7 jours.

Augmentation annuelle des loyers de la loi de 48 : Le décret est paru

Le décret annuel revalorisant les prix au m² des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 est paru au J.O du 3 septembre 2009. Les loyers des locations catégories IIIA, IIIB, IIA, IIB et IIC restant soumises aux dispositions de la loi de septembre 1948 et n’atteignant pas la valeur locative, peuvent à nouveau être augmentés à compter du 1er juillet 2009 (la loi MOLLE [art. 121] prévoyant en effet le caractère rétroactif, au 1^er juillet, de cette révision).

Les loyers des locaux de la catégorie IV sont exclus de cette majoration légale.

Cette augmentation est fixée à :

-         4 % dans l’agglomération parisienne ;

-         2 % hors agglomération parisienne ;

-         3 % pour les loyers forfaitaire.

BPCE : Rouge et bleu = Violet

BPCE, voici le nouvel organe central des Banques Populaires et des Caisses d’Epargne www.bpce.fr

Le pôle immobilier, comprenant les filiales liées à l’activité immobilière des deux groupes : le Crédit foncier, une participation dans Nexity (qui contrôle entre autres Lamy-Gestrim et les réseaux Century 21 France et Guy Hocquet), GCE Habitat, Foncia, Maisons France Confort, etc., demeurent dans deux holdings séparées. François Pérol aurait laissé entendre que ces filiales devront être réorganisées afin de développer les synergies et certaines pourraient sortir du Groupe… http://www.lbvs-avocats.fr/ IMMOBILIERE PELOU : Vente appartement villa- Location appartement villa- Gestion appartement villa- Location saisonnière appartement villa- expertise immobilière appartement villa- Côte d’Azur appartement villa- Antibes appartement villa- Biot appartement villa- Villeneuve Loubet appartement villa- Cagnes sur Mer appartement villa- La Colle sur Loup appartement villa- St Paul de Vence appartement villa- Vence - St Laurent du Var appartement villa- Nice appartement villa .