ACTUALITES JURIQUES-IMMOBILIER-LBVS AVOCATS OCTOBRE 2009

Baux d’habitation : (non) protection du locataire âgé

Un arrêt de la Cour de cassation du 16 septembre 2009, n°08-13701, confirme la position adoptée dans un précédent arrêt du 29 avril 2009 (notre lettre n° 50 ci-dessous). Dans ce nouvel arrêt, sur les dix-neuf membres de l’indivision bailleresse, seuls huit d’entre eux avaient atteint l’âge de soixante ans à la date d’échéance du contrat. Pouvaient-ils alors donner congé et se soustraire à l’obligation de relogement des locataires âgés présentant des ressources inférieures à 1,5 x le SMIC ? La Cour confirme sa position et accepte qu’un seul membre de l’indivision (qu’elle soit successorale ou matrimoniale) présente les conditions alternatives permettant de faire échec à la protection du locataire âgé.

Un second arrêt du même jour, n°08-15589, censure cependant la cour d’appel de Grenoble qui pour refuser la protection au locataire âgé avait tenu compte, au-delà de la somme perçue par le locataire au titre de ses pensions et retraite, de ses revenus de capitaux de valeurs mobilières, de ses revenus soumis au prélèvement libératoire et surtout du produit de la vente de biens immobiliers pour 215 000 €, somme dont le locataire ne justifiait pas le remploi. La Cour considère que le montant des ressources annuelles (inf. à 1,5 x le SMIC) ne doit prendre en compte que les revenus récurrents.

Copropriété : Développement durable et parties privatives

Dans une réponse ministérielle publiée au J.O du 8 septembre 2009, la secrétaire d’Etat chargée de l’écologie confirme la tendance qui consisterait à permettre au syndicat des copropriétaires d’entreprendre des travaux sur les parties privatives des lots, dans l’intérêt commun du SDC (notre lettre n°50 ci-dessous).

« Afin d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants soumis au statut de la copropriété et de faciliter la réalisation de travaux poursuivant cet objectif, le projet de loi portant engagement national pour l’environnement, déposé au sénat, prévoit dans son article 3 de modifier l’article 25 g de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sous réserve de son adoption, cette modification permettra, au sein des syndicats de copropriétaires disposant d’une installation collective de chauffage et lors de l’assemblée générale, de voter à la majorité prévue à l’article 25 de la loi de 1965 des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre comprenant non seulement des travaux sur les parties communes et les éléments d’équipement communs, mais aussi des travaux d’intérêt commun réalisés sur les parties privatives des copropriétaires et aux frais de ces derniers. Cette disposition concerne notamment les fenêtres, qui restent des parties privatives de chaque lot et qui peuvent bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants, sous réserve de respecter les conditions fixées par les textes en vigueur ».

Transaction : Erreur sur le diagnostic amiante

Dans un arrêt du 23 septembre 2009, n° 08-13373, la Cour de cassation confirme que la législation relative à la protection contre les risques liés à l’amiante dans les immeubles bâtis n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel (pour s’exonérer de la garantie des vices cachés). Il n’existe pas en la matière d’engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante. Dans cette affaire, après avoir acquis l’immeuble, les nouveaux propriétaires qui envisageaient d’effectuer d’importants travaux, ont fait réaliser un nouveau diagnostic amiante, lequel a révélé la présence de matériaux contenant de l’amiante.

Estimant que les vendeurs avaient failli à leur obligation d’information et de sécurité en assurant à deux reprises que l’immeuble était exempt d’amiante, les nouveaux propriétaires les assignent en justice, afin d’obtenir le paiement de diverses sommes, dont les frais de désamiantage et de reconstruction. La cour d’appel de Paris accueille leur action, la Cour de cassation la rejette et censure la cour de Paris au visa de l’article 1134 du Code civil.

Transaction : Hausse de la fiscalité des plus-values immobilières

Le gouvernement envisage de réformer la taxation des plus-values immobilières. La cession de la résidence principale ne serait apparemment pas touchée. Pour les autres immeubles, les vendeurs pourraient payer des prélèvements sociaux lorsqu’ils revendent après plus de quinze de détention, ce qui n’est pas le cas actuellement. Ces discussions devraient avoir lieu avant la fin de l’année à l’occasion du projet de loi de financement de la sécurité sociale.

Transaction : Augmentation des droits de mutation

Les communes subissent dans leurs budgets la baisse des prix de l’immobilier et la baisse du volume des transactions. Une réponse ministérielle publiée également au J.O du 8 septembre 2009 confirme qu’il n’y aura pas de hausse des droits de mutation.

« Une augmentation de cette taxe, afin de permettre aux communes d’amortir la décroissance des mutations immobilières, n’est actuellement pas envisagée. Face à la situation actuelle du marché immobilier, il ne semble pas opportun d’augmenter la fiscalité sur les mutations immobilières en raison du coût supplémentaire qui en résulterait pour les ménages. Par ailleurs, une telle mesure serait source d’insécurité pour les ménages qui envisagent d’acquérir leur logement et qui pourraient craindre que le coût d’acquisition, qu’ils ont intégré dans leur projet, soit majoré au-delà de leurs capacités financières ».

Social : Congé pour enfant malade

Tout salarié, père ou mère d’un enfant de moins de 16 ans, dont il assume la garde effective, dispose au minimum de 3 jours d’absence autorisés par an non rémunérés pour s’occuper de son enfant malade. Le salarié doit toutefois présenter un justificatif médical. La convention collective applicable peut prévoir des conditions plus favorables pour le salarié, par exemple le versement du salaire pendant le congé pour enfant malade ou bien l’octroi de jours de congés supplémentaires. Il convient de vous y reporter.

(www.lbvs-avocats.fr)

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